Mietdauer und Kündigung bei Gewerberaum: Fristen und Optionen

Welches Recht gilt für Ihr Geschäftslokal?

Vor jeder Fristberechnung steht die Frage: Vollanwendung des Mietrechtsgesetzes (MRG), Teilanwendung oder ausschließlich Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch (ABGB)? Davon hängt ab, ob der Vermieter an die Kündigungsgründe des § 30 MRG gebunden ist oder ohne besonderen Grund beenden kann.

Die Praxis kennt drei Gruppen. Vollanwendung: Geschäftslokale in Altbauten vor 1945 und in geförderten Neubauten. Hier gilt das MRG zur Gänze, samt Mietzinsobergrenze und Erhaltungspflichten; eine Kündigung ist nur mit Grund nach § 30 MRG möglich und muss gerichtlich aufgekündigt werden. Teilanwendung – im Gewerbe der häufigste Fall: Geschäftslokale in Neubauten nach 1945 ohne Förderung. Der Kündigungsschutz des § 30 MRG greift, eine Mietzinsobergrenze nicht. Nur ABGB: Objekte in Ein- und Zweifamilienhäusern, bestimmte Neubauten sowie Mietobjekte in Gebäuden mit höchstens zwei selbständigen Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten. Hier herrscht Vertragsfreiheit, gesetzlicher Kündigungsschutz fehlt.

Ein häufiger Irrtum: Ein Geschäftslokal in einem Neubau ohne Förderung ist nicht „frei“ kündbar – es fällt in den Teilanwendungsbereich, in dem der Kündigungsschutz sehr wohl gilt. Für die Einordnung sind Baujahr bzw. Baubewilligung, eine allfällige Förderung und die Anzahl der selbständigen Objekte im Gebäude zu prüfen.

Kündigungsregeln je nach Anwendungsbereich des Mietrechts

Mietdauer bei Gewerberaum: befristet oder unbefristet

Die Befristungsdauer von Geschäftsräumen ist frei wählbar. Im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG muss die Befristungsvereinbarung schriftlich sein, von allen am Vertrag beteiligten Personen unterschrieben werden und einen klar bestimmten Endtermin enthalten. Fehlt Schriftlichkeit, Unterschrift oder eindeutiger Endtermin, ist die Befristung unwirksam.

Zur Abgrenzung von der Wohnungsmiete: Dort beträgt die Mindestbefristungsdauer im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG fünf Jahre; bei Vermietern, die keine Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) sind, weiterhin drei Jahre. Diese Differenzierung gilt seit 1.1.2026 für Neuverträge wie für Verlängerungen. Für Geschäftsräume gibt es keine Mindestdauer – die Wohnungsregeln lassen sich nicht auf das Geschäftslokal übertragen.

Unterliegt das Objekt nicht dem MRG, bestehen keine besonderen Vorschriften zur Befristung; Mietdauer und Verlängerung sind frei gestaltbar. Auch im MRG-Bereich sind befristete Verträge beliebig oft verlängerbar – bei Wohnungen jeweils nur wieder um mindestens fünf bzw. drei Jahre, bei Geschäftsräumen in der frei gewählten Dauer. Jede Verlängerung bedarf der Schriftlichkeit.

Vorteile und Risiken der befristeten Mietverträge für Mieter und Vermieter

Ordentliche Kündigung: Fristen und Termine

Für Geschäftsräumlichkeiten gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten, kündbar jeweils zum Ende eines Kalenderquartals: 31.3., 30.6., 30.9. und 31.12. Diese vier Termine sind die einzigen möglichen Endzeitpunkte einer ordentlichen Kündigung. Die Mietervereinigung empfiehlt die schriftliche Kündigung per eingeschriebenem Brief; wer den Zugang nicht belegen kann, riskiert, dass die Frist als nicht eingehalten gilt.

Außerhalb des MRG bestimmt der Vertrag Frist und Termin. Unbefristete Mietverträge ohne MRG-Geltung kann der Vermieter ohne wichtigen Grund kündigen; er muss nur die vereinbarte Frist und den vereinbarten Termin einhalten. In der reinen ABGB-Geltung ist die vertragliche Fristenregelung daher die entscheidende Stellschraube. Fehlt eine Vereinbarung, ist vor Ausspruch der Kündigung zu klären, welche gesetzliche Auffangregel greift.

Wichtige Fristen im Gewerberaummietrecht

Kündigung im MRG-Bereich: Gründe und gerichtliche Aufkündigung

Im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG gelten die Kündigungsbeschränkungen des § 30 MRG. Der Vermieter kann nur mit einem gesetzlich vorgesehenen Grund kündigen – und zwar im Weg der gerichtlichen Aufkündigung. Ob Voll- oder bloß Teilanwendung: Der Kündigungsschutz greift in beiden Fällen.

Für Mieter von Geschäftsräumen bedeutet das Bindung an die vereinbarte Vertragsdauer. Die vorzeitige Kündigungsmöglichkeit, die dem Mieter einer Wohnung im MRG-Bereich zusteht – nach Ablauf eines Jahres der ursprünglich vereinbarten oder verlängerten Vertragsdauer jeweils zum Monatsletzten mit dreimonatiger Frist –, gibt es bei Geschäftsräumen nicht. Wer ein Geschäftslokal befristet mietet, ist während der Laufzeit gebunden; ein vorzeitiger Auszug ist nur im Einvernehmen mit dem Vermieter möglich, und ein Nachmietervorschlag verpflichtet den Vermieter nicht zur Aufhebung des Vertrags.

Für Mieter heißt das: die geplante Nutzungsdauer realistisch schätzen, weil es keinen gesetzlichen Ausstieg während der Befristung gibt. Für Vermieter: Eine Beendigung vor Ablauf ist nur über die Gerichte und nur bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes nach § 30 MRG durchsetzbar.

Schritte bei vorzeitiger Kündigung eines befristeten Gewerbemietvertrags

Kündigung außerhalb des MRG: ABGB und Vertragsfreiheit

Bei reiner ABGB-Geltung ist die ordentliche Kündigung ohne Grundangabe möglich, solange Frist und Termin eingehalten werden. Objekte in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bestimmte Neubauten fallen aus dem MRG heraus; dort gilt Vertragsfreiheit bei der Kündigung und kein gesetzlicher Kündigungsschutz. Der Vermieter braucht keinen Kündigungsgrund, der Mieter kann sich nicht auf die Kündigungsbeschränkungen des MRG berufen.

Wichtiger Ausnahmefall ist die fristlose Auflösung wegen Mietzinsrückstands nach § 1118 ABGB. Sie ist nicht an die ordentliche Frist und den Quartalstermin gebunden, dafür an weitere gesetzliche Voraussetzungen. Deshalb vor dem Ausspruch der Auflösung prüfen, ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, und jede Mahnung bzw. Androhung so führen, dass sie später nachweisbar ist.

Wenn der befristete Gewerbemietvertrag endet

Befristete Mietverhältnisse enden durch Zeitablauf – mit dem vereinbarten Datum, ohne Kündigung durch den Vermieter.

Räumt der Mieter am Ende der befristeten Mietdauer nicht, muss der Vermieter innerhalb von 14 Tagen nach Ablauf des Vertrages eine Räumungsklage bei Gericht einbringen. Macht der Vermieter den Endtermin nicht geltend, tritt automatisch eine gesetzliche Verlängerung ein – einmalig um fünf Jahre, bzw. um drei Jahre, wenn der Vermieter kein Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes ist. Während dieser Zeit kann der Mieter unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen. Die gesetzliche Verlängerung gilt für Wohnungen und Geschäftsräume, unabhängig davon, auf welche Dauer der Vertrag ursprünglich befristet war.

Macht der Vermieter auch nach Ablauf der gesetzlichen Verlängerung den Endtermin nicht geltend und schließt keine neue wirksame schriftliche Verlängerungsvereinbarung ab, wandelt sich der befristete Vertrag in einen unbefristeten um.

Mietrückstand, Räumungsklage und Räumungsexekution

Mietzinsrückstand ist der häufigste Kündigungsgrund in der Gewerbemiete. Daneben stehen die vertragswidrige Nutzung des Geschäftslokals und der Nichtauszug nach Vertragsende. Für Vermieter bedeutet das oft erhebliche finanzielle Einbußen; Fehler im Vorgehen riskieren monatelange Verzögerungen und unnötige Kosten.

Der Ablauf führt von der Auflösung des Mietverhältnisses über die Räumungsklage bis zur Räumungsexekution. Die Mietervereinigung nennt in ihrer Fristenübersicht für die Aufkündigung durch den Vermieter eine Frist von zwei Monaten ab Eintritt der Rechtskraft des Räumungstitels. Zwischen Beendigungserklärung und tatsächlicher Räumung liegen also regelmäßig mehrere Verfahrensschritte und Fristen.

Typische Fehler: nicht nachweisbar zugestellte Kündigung, falsche Kündigungsfrist bzw. falscher Termin, verspätete Räumungsklage außerhalb der 14-Tage-Frist nach Ablauf einer Befristung sowie die Annahme, ein Geschäftslokal in einem Neubau nach 1945 sei ohne Kündigungsgrund kündbar. Jeder dieser Fehler kann das Mietverhältnis verlängern oder ein neues Verfahren erforderlich machen – beides kostet Mietzinsausfälle und Verfahrenskosten.

Zeitliche Ablaufplanung bei Kündigung und Räumung im Gewerberaum

Praxischeck für Mieter und Vermieter

Vor Abschluss oder Kündigung eines Gewerbemietvertrags sind diese Punkte der Reihe nach zu prüfen: Anwendungsbereich klären (Vollanwendung MRG, Teilanwendung MRG oder nur ABGB) anhand von Baujahr, Förderung und Objektanzahl; Befristung schriftlich vereinbaren, von allen Vertragsparteien unterschrieben und mit klar bestimmtem Endtermin; Kündigungsfrist und Termin richtig berechnen – im MRG-Bereich drei Monate zum Quartalsende (31.3., 30.6., 30.9., 31.12.), außerhalb des MRG nach der vertraglichen Regelung; Zustellung sichern, etwa per eingeschriebenem Brief.

Bei Zahlungsverzug rasch reagieren: Mahnung und Androhung der Auflösung schriftlich und nachweisbar führen, die Voraussetzungen des § 1118 ABGB prüfen, bei befristeten Verträgen den Endtermin aktiv setzen und die 14-Tage-Frist für die Räumungsklage sowie die Räumungsfristen im Verfahren beachten.