Geschäftslokale auswählen: Lage, Frequenz und Vertragsprüfung

Drei Hebel für die Standortwahl: Lage, Frequenz und Vertrag

Bei der Suche nach einem Geschäftslokal zählen drei Faktoren, die sich unterschiedlich leicht prüfen lassen: Lage, Passantenfrequenz und Mietvertrag. Lage und Frequenz lassen sich vor Ort besichtigen, zählen und vergleichen. Der Mietvertrag wird oft erst gründlich geprüft, wenn die Entscheidung intern bereits gefallen ist – dort entstehen Risiken, die sich später kaum beheben lassen.

Erster Hebel ist die Lage. In Wien bieten die begehrtesten Adressen – Kärntner Straße, Kohlmarkt, Graben – seit Jahren nur begrenzt Fläche, weshalb Einzelhändler zunehmend in B-Lagen und Nebenlagen ausweichen. Zweiter Hebel ist die Frequenz, also die Zahl der Personen, die täglich an einem Standort vorbeikommen. Sie zeigt Sichtbarkeit und Laufkundschaft, garantiert aber keinen Umsatz: Frequenzmessungen erfassen Bewegungsströme, nicht unbedingt Kaufkraft, Sortiment oder Preisniveau.

Dritter Hebel ist der Mietvertrag. Mietdauer, Befristung, Kündigungsrechte, Betriebskosten, Umsatz- oder Fixmiete sowie Regeln zu Umbau und Rückgabe entscheiden, ob ein Standort auch bei guter Frequenz langfristig tragfähig ist. Ein Lokal, das im ersten Jahr funktioniert, kann durch kurze Befristung oder unklare Nachfolgeregelung im dritten Jahr zum Problem werden.

Die Prüfung sollte in dieser Reihenfolge erfolgen: zuerst Einzugsgebiet und Lagekategorie, dann Frequenzdaten für die konkrete Straße und Uhrzeit, schließlich der Vertrag mit fachkundiger Unterstützung. Wer den Vertrag erst nach der Zusage prüft, verliert seinen stärksten Verhandlungsvorteil.

Schritte zur sicheren Standortwahl für ein Geschäftslokal

1A, B und Nebenlage: Wo in Wien noch Flächen frei sind

Für die Wiener Innenstadt beschrieb der Immobiliendienstleister CBRE in einem Marktausblick eine klare Verschiebung: In 1A-Lagen wie Kärntner Straße, Kohlmarkt und Graben steht nur noch begrenzt Fläche zur Verfügung, weshalb Einzelhändler zunehmend auf innerstädtische B-Lagen und Nebenlagen ausweichen. Laut CBRE wirkt sich das positiv auf die Nebenlagen aus; als Beispiel nannte der Bericht das Manufactum Warenhaus Am Hof.

Die Wiener Innenstadt führte damals mit acht Markteintritten das österreichweite Standortranking an. Insgesamt sollten 25 Marken einen neuen stationären Shop in Österreich eröffnen. Das Muster bleibt: Sind die Spitzenlagen ausgeschöpft, verschiebt sich die Nachfrage in die zweite Reihe – dort entscheidet nicht mehr allein der Prestigewert einer Adresse.

Ein weiterer Trend war der verstärkte Fokus auf Gastronomie und Entertainment. In gemischten Lagen konkurriert der Handel daher zunehmend mit gastronomischen und freizeitorientierten Nutzungen um dieselben Flächen. Das kann Mietpreise in Nebenlagen stützen und das Publikum verändern, weil Frequenz nicht nur aus Einkäufen, sondern auch aus Aufenthalt entsteht.

Bei der Flächenentwicklung blieb das Angebot knapp: Für 2019 wurde nach einem langjährigen Tiefstwert im Vorjahr mit rund 45.000 Quadratmetern neuer Bruttoverkaufsfläche in Einkaufs- und Fachmarktzentren gerechnet. Als größere Neueröffnungen wurden das Hey! in Steyr und der Frunpark Parndorf erwartet. Mit rund 13,7 Millionen Quadratmetern Gesamtverkaufsfläche lag Österreich laut CBRE nach wie vor im europäischen Spitzenfeld pro Kopf.

Frequenzmessung: Was Passantenzahlen über Umsatzchancen sagen – und was nicht

Wie Frequenz in Einkaufsstraßen gemessen wird, zeigte eine im Dezember 2020 veröffentlichte Analyse des Telekommunikationsunternehmens Drei gemeinsam mit dem Beratungsunternehmen Standort + Markt. Für die Kalenderwochen 47 bis 51 wurden in ausgewählten Einkaufsstraßen von Montag bis Samstag jeweils die Tagesdurchschnittsfrequenzen erhoben und mit den Vorjahresdaten verglichen. Untersucht wurden unter anderem die Mariahilfer Straße und die Kärntner Straße in Wien sowie die Innenstädte von Villach und Krems.

Während des harten Lockdowns ab dem 16. November 2020 bewegten sich auf diesen Straßen zwischen 48,6 Prozent (Krems) und 84,1 Prozent (Kärntner Straße Wien) weniger Passantinnen und Passanten als im Vorjahr. In den Wochen des harten Lockdowns (KW 47 bis 49) verzeichneten alle vier analysierten Einkaufsstraßen einen Rückgang um mindestens 50 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Am stärksten betroffen war die Kärntner Straße mit einem durchschnittlichen Frequenzminus von 81,3 Prozent gegenüber 2019; die Mariahilfer Straße verzeichnete einen Rückgang von durchschnittlich 66,6 Prozent.

Nach den Lockerungen ab dem 7. Dezember 2020 (weicher Lockdown) lag der Rückgang zwischen 16,6 Prozent (Mariahilfer Straße Wien) und 47,2 Prozent (Villach) hinter dem Vorjahreszeitraum. Von den Lockerungen profitierte laut der Analyse nur die Mariahilfer Straße deutlich. Besonders hart betroffen waren jene Einkaufsstraßen, die vor allem auf Einkaufstouristen setzen – der Schluss liegt nahe, dass Innenstädte, deren Frequenz primär aus Shopping- und Tourismusfunktion resultiert, stärker leiden, wenn Reisebewegungen wegfallen.

Für die Standortwahl ist die wichtigste Lehre aus dieser Erhebung nicht der Lockdown selbst, sondern der Zusammenhang zwischen Frequenz und Umsatz. Die Bewegungseinschränkung verkleinerte das Einzugsgebiet massiv, und die Umsatzrückgänge waren beträchtlich. Gleichzeitig deuteten Stichproben darauf hin, dass Kundinnen und Kunden gezielter einkauften und dabei etwas mehr ausgaben als im Vorjahr. Hohe Passantenzahlen sind daher nur dann ein gutes Argument, wenn das Sortiment zu den Menschen passt, die tatsächlich vorbeikommen – gezieltes Einkaufen kann einen Teil eines Frequenzrückgangs abfedern, ersetzt aber keine stabile Stammkundschaft.

Vergleich der Passantenfrequenz in Wiener Einkaufsstraßen während des Lockdowns (2020)

Wiener Geschäftsquartiere: Nahversorgung und Grätzl als Standortfaktor

Die Stadt Wien will die lokale Wirtschaft und die Nahversorgung in einigen Grätzeln stärken. Für das Pilotprojekt „Geschäftsquartiere“ wurden sechs Viertel ausgewählt: Praterstraße, Favoritenstraße, Simmeringer Hauptstraße, Hernalser Zentralbereich, Döblinger Hauptstraße und Zentrum Floridsdorf. Für das Projekt „Geschäftsquartiere stärken Grätzel“ stellt die Stadt Wien 1,5 Millionen Euro zur Verfügung.

Mit den Quartieren sind konkrete Ziele verbunden: Die Grätzel sollen lebendig und attraktiv bleiben, Anrainerinnen und Anrainer sollen mehr Bezug zu ihren Nahversorgerinnen und Nahversorgern bekommen, Netzwerkaktivitäten werden gestartet und Kleinbetriebe gestärkt. In diesen Gebieten entstehen Strukturen, die über den einzelnen Betrieb hinausgehen – je nach Branche ein Argument für oder gegen eine Adresse.

Kern des Prozesses sind die „Quartierswerkstätten“, in denen die Potenziale der Grätzel sichtbar gemacht und Maßnahmen ausgearbeitet werden. Anrainerinnen und Anrainer, lokale Betriebe und andere Interessenvertretungen sollen dort Wünsche und Ideen einbringen. Die ersten Werkstätten brachten bereits unterschiedliche Schwerpunkte: In der Praterstraße sprachen sich die Unternehmen für eine bessere Beschilderung aus, um Touristen anzulocken. In Döbling wünschten sich die 25 Teilnehmerinnen und Teilnehmer mehr Aufenthaltsmöglichkeiten für Jugendliche. In Floridsdorf soll das kulturelle Angebot rund um den Schlingermarkt gefördert werden, um ein größeres Publikum anzuziehen.

Im nächsten Schritt sollen die Vorschläge aus den Werkstätten in Quartiersfrühstücken und weiteren Arbeitsformaten zu einem konkreten Maßnahmenplan für die nächsten zwei Jahre entwickelt werden. Eine bessere Beschilderung, mehr Aufenthaltsqualität oder ein Kulturangebot können die Frequenz und die Verweildauer in einem Grätzel verändern – Faktoren, die bei der Bewertung eines Geschäftslokals mitgedacht werden sollten.

Einordnen lässt sich das über das Leitbild der Stadt: Die 15-Minuten-Stadt ist ein Ziel der Smart Klima City Wien Strategie. Belebte Grätzel gelten dabei als Basis für eine Stadt der kurzen Wege – und damit als Standortfaktor für Betriebe, die von Kundschaft aus der unmittelbaren Umgebung leben.

Wiener Geschäftsquartiere im Pilotprojekt 'Geschäftsquartiere stärken Grätzel'

Vertragsprüfung: Mietdauer und Befristung als Risiko erkennen

Wie stark Mietdauer und Befristung die Wohnsituation prägen, zeigen Daten von Statistik Austria. Die Mietquote (Haupt- und Untermiete) lag 2025 bei 43,8 Prozent und damit unverändert gegenüber 2024. Die durchschnittliche Wohnfläche pro Wohnung betrug 2025 102,2 Quadratmeter und stieg um 0,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Die Wohnzufriedenheit erreichte 2025 einen Mittelwert von 8,1 auf einer Skala von 1 bis 10, ebenfalls unverändert gegenüber 2024. Diese Werte beziehen sich auf Wohnungen von Privathaushalten, nicht auf Geschäftslokale – die Logik dahinter ist aber übertragbar.

Statistik Austria erfasst die rechtliche Wohnsituation von Mietwohnungen ausdrücklich anhand von Wohndauer und Befristung. Genau diese zwei Größen sind auch bei Geschäftslokalen zentrale Vertragspunkte: Wie lange läuft das Mietverhältnis, ist es befristet, und was passiert danach? Eine Befristung kann in der Gründungsphase günstig wirken, wird aber zum Risiko, wenn Investitionen in Ausstattung, Umbau oder Markenaufbau erst über mehrere Jahre hereingespielt werden müssen.

Zusätzlich lohnt ein Blick auf die Kostenentwicklung: Statistik Austria berichtete in einer Pressemitteilung, dass die Wohnkosten innerhalb von zehn Jahren um ein Drittel gestiegen sind. Bei Gewerbemieten gibt es vergleichbare Kostenkomponenten, etwa Betriebskosten, Instandhaltung und Nebenkosten, die im Vertrag geregelt sein sollten. Wer nur die Hauptmiete vergleicht und die Nebenkosten überliest, vergleicht nicht den tatsächlichen Standortpreis.

Praktisch heißt das: Bei der Vertragsprüfung sollten Mietdauer und Befristung, Optionen und Fristen für die Verlängerung, Kündigungsrechte beider Seiten, die Verteilung von Erhaltungs- und Investitionskosten, Regelungen zu Umbauten und Rückgabe sowie die Nutzung der Fläche (Widmung, Betriebsanlagengenehmigung, Öffnungszeiten) geklärt werden. Ob ein Vertragspassus im konkreten Fall zulässig und wirtschaftlich tragfähig ist, lässt sich nur anhand des vollständigen Vertrags beurteilen.

Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Vor der Unterschrift ist professionelle Unterstützung sinnvoll – etwa durch Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte oder die zuständigen Interessenvertretungen. Eine Vertragsprüfung vor der Zusage kostet Zeit, ist aber deutlich günstiger als eine Bindung, die sich während der Laufzeit nicht mehr auflösen lässt.

Wohn- und Gewerbeimmobilien: Zahlen aus Österreich (2025)